(Kiel) Im Rahmen von Versicherungsschäden im Bereich des Sondereigentums geistert sowohl bei Eigentümern, als auch bei Hausverwaltungen unerbittlich der Mythos, dass die Versicherung zahle und somit sämtliche Schäden hiervon abgegolten seien.
Dem ist aber definitiv nicht so, worauf die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel verweist.
Die Problematik im Schnittstellenbereich zwischen Versicherungs-, WEG- und Bau- und Architektenrecht ist diffizil. So manch einer, der in seiner beruflichen Eigenschaft als Verwalter, Berater, Regulierer auftritt, vermag die rechtlichen Dimensionen nicht zu erfassen.
Im Einzelnen:
- Versicherungsrecht
Bei Leitungswasserschaden kommt die Gebäudeversicherung für den Wasserschaden auf, unabhängig davon, ob derselbe aus dem Gemeinschafts- oder aus dem Sondereigentum herrührt. Die Gebäudeversicherung nimmt eine derartige Differenzierung nicht vor.
Vertragspartner der Gebäudeversicherung ist der Versicherungsnehmer, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch die Hausverwaltung vertreten wird. Versicherter, also derjenige, der von der Versicherung begünstigt wird, ist allerdings der einzelne Sondereigentümer, dem die Leistungen aus dem Vertrag zustehen. Demzufolge hat eine Hausverwaltung lediglich die Schadensmeldung an die Versicherung unverzüglich zu tätigen und dem Sondereigentümer die Schadennummer mitzuteilen.
Hier irrt so manche Hausverwaltung, wenn dieselbe meint „Regie“ in dem Sondereigentum des Versicherten führen zu wollen. Weitere Haftungsprobleme sind vorprogrammiert, sofern der Sondereigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch und dieselbe alsdann Schadensersatz bei der Hausverwaltung nimmt.
- WEG-Recht
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch die Hausverwaltung vertreten. Mitglieder einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern vertreten die Auffassung, die Versicherung zahle doch und damit sei alles erledigt. Weit gefehlt, so betont Fachanwältin Filiz.
Denn die Gebäudeversicherung wird Wasserschäden, je nach Häufigkeit und Dimension, nicht nur zum Anlass zu Prämienerhöhungen nehmen, sondern kann anlässlich eines Wasserschadens auch kündigen!!!
Dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber ein grundlegendes Problem, da sich – angesichts eines gekündigten Versicherungsvertrages – kaum eine anderweitige Versicherung bereit erklären wird, das Objekt zu versichern. Erst Recht nicht, bei langjährigen, gleichgelagerten Wasserschäden, deren Ursache nicht behoben worden sind und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt keine Veranlassung dazu sieht, derartige Maßnahmen der Ursachenbehebung einzuleiten.
Sofern die Gebäudeversicherung kündigt, haften aber die Mitglieder der Gemeinschaft mit ihrem eigenen Privatvermögen. Letzteres scheint hinsichtlich der Gefahrenträchtigkeit nachhaltig verkannt zu werden.
Darüber hinaus müssen sich die Sondereigentümer ein eventuelles Verschulden der Hausverwaltung (nicht rechtzeitige Anzeige des Wasserschadens an die Versicherung) zurechnen lassen. Dies führt alsdann zu Leistungskürzungen seitens des Versicherers. Der Sondereigentümer muss alsdann versuchen, wiederum zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen. Letztere kann dann wiederum Schadensersatz bei der Hausverwaltung fordern. All dies kostet Zeit, Geld und Nerven. Dies wäre bei einem vernünftigen, besonnenen Umgang mit derartigen Problemen ohne Weiteres zu vermeiden.
- Bau- und Architektenrecht
Die Sanierung umfänglicher Wasserschäden benötigt Kompetenz in der Ausführung. Nicht jedes Unternehmen verfügt über eigene Sachkompetenz und ausreichende personelle Ressourcen. Häufig werden Aufträge angenommen, um dieselbe alsdann an Subunternehmer weiterzugeben. Dies führt letztlich dazu, dass der Sondereigentümer am Ende des Tages gar nicht mehr weiss, wer, wann, welche Arbeiten in seinem Sondereigentum durchgeführt hat.
Die Rechtslage hinsichtlich der Auftragsverhältnisse wird zudem häufig verkannt. Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – ohne entsprechende Bevollmächtigung und/oder Zustimmung des Versicherten, des Sondereigentümers, - einen Auftrag erteilt, so ist das Unternehmen zwar Vertragspartner. Allerdings hat die Ausführung und Abstimmung mit dem Sondereigentümer zu erfolgen. Das gesamte Procedere wird, angesichts vieler Beteiligte, komplexer und haftungsträchtiger, als es erforderlich wäre.
Zu weiteren Problemen kann es alsdann im Zusammenhang mit Abnahmen und Gewährleistungen kommen, sofern die Vertrags- und Auftragsverhältnisse nicht geklärt sind.
Rechtlich problematisch wird es, zudem, wenn in Ausführung der Leistungen durch den Werkunternehmer Schäden an weiteren Gegenständen des Versicherten kommt. Dann stellt sich für den Sondereigentümer die Frage, wer sein Haftungspartner ist.
VBMI, Kiel, den 09.02.2023
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