Hausbau und Hauskauf: Die sieben Todsünden beim Erwerb einer Immobilie
(Kiel) Der Bau oder der Erwerb eines Eigenheimes ist nicht nur mit emotionalen Vorstellungen, sondern auch mit wirtschaftlichen Risiken – bis hin zum Verlust der Existenzgrundlage für die ganze Familie - verbunden.
Dies zum einen, da die meisten „Häusleerwerber“ bzw. „Häuslebauer“ dieses Projekt nur einmal in ihrem Leben angehen. Es fehlt daher an entsprechenden einschlägigen Erfahrungen. Zum anderen ist die rechtliche Materie komplex. Es sind Kauf- und/oder auch zusätzlich Werkverträge abzuschließen. Die Bauausführung ist zu überwachen, die entsprechende Abnahme zu erklären sowie – meist – auch noch Mängel geltend zu machen.
Noch komplexer stellt sich die rechtliche Thematik dar, ist man zudem noch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Schnell stellt sich da die Frage, was wer kann und/oder darf.
Die Rechtsprechung ist diffizil und im Einzelnen – selbst für fachlich spezialisierte Anwälte – oft nicht immer leicht nachvollziehbar, zumal Schnittstellen zu verschiedenen Spezialbereichen (z.B. Bau- und Architektenrecht, Makler- und Bauträgerrecht, WEG-Recht) zu beachten sind.
Die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel empfiehlt daher beim Hauskauf oder Bau folgendes unbedingt zu beachten:
Diese sieben Todsünden gilt es zu vermeiden:
1. Klärung der Vorfrage, welche Art von Immobilienkauf getätigt werden soll.
- Allein- oder Gemeinschaftseigentum?
- Bestandsimmobilie?
- Bauträgervertrag, d.h. Bauerrichtungsvertrag nebst Eigentumsübertragung an einem zu errichtenden Bauvorhaben?
2. Kosten?
- Bau- und Gesamtkostenobergrenzen ermitteln und im Verhältnis zu den Vertragspartnern schriftlich vereinbaren.
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) zu berücksichtigen.
- Eigenleistungen und deren Grenzen im Vorfeld ermitteln
3. Welche Verträge müssen zusätzlich vergeben werden?
- Planungs- und Architektenleistungen?
- Überwachung des Baufortschritts und Abnahme?
- Besonderheiten der Abnahme bei Gemeinschaftseigentum?
- Zusatzleistungen im Vertrag enthalten?
- Sonderwünsche? Kosten und deren Verhältnismäßigkeit?
- Einholung von Vergleichsangeboten ortsansässiger Fachunternehmen?
4. Bauausführung und Überwachung
- Zuständigkeiten
- Kompetenzen
- Kosten
5. Bauablaufstörungen
- Erkennung und Beseitigung von Mängeln
- Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten
- Mängelbeseitigung und Kosten
6. Verzugsschäden und deren Vermeidung
7. Abnahme, Gewährleistung, Verjährung von Ansprüchen
Um eine projektbegleitende rechtliche Beratung wird man schlechthin nicht umhin können. Schnell rächt es sich, wenn man an der falschen Stelle spart und erst im Nachhinein, also sobald entsprechende Fakten bereits geschaffen sind, versucht, die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten zu ermitteln. Häufig muss man dann feststellen, dass aus einem kleinen oder mittleren Problem, durch unfachkundiges Vorgehen, ein gravierendes Problem geschaffen worden ist.
Ratgeber aus dem Internet, möge es auch noch so verführerisch und einfach erscheinen, helfen an dieser Stelle häufig nicht weiter, sondern tragen zu einer rechtlichen Verunsicherung bei.
Eine vorausschauende Planung, eine sorgfältige Bauausführung und deren Überwachung bis hin zur Abnahme und der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, gewährleisten, dass Projekt „Hausbau“ bzw. „Immobilienerwerb“ nicht zum wirtschaftlichen Desaster führen.
Angesichts der in der Regel sechsstelligen Kosten eines Bau- oder Kaufvorhabens sollten entsprechende Vertragsgestaltungen in eigenem Interesse daher vorher von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt/in überprüft werden, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die Anwälte/innen im VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.
VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V., Kiel, den 04.02.2020
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